Contrato de arras: qué debes hacer antes de firmarlo

Antes de la compra de una vivienda, normalmente se adelanta parte de su valor final en concepto de reserva. De forma simultánea al desembolso, se suele firmar un contrato de arras para afianzar la operación de compraventa antes de que se haga efectiva.  

En este post te explicamos qué es un contrato de arras, qué tipos existen y qué debes tener en cuenta antes de firmarlo. Además, abordamos las ventajas del uso de la firma electrónica en este y otros tipos de contratos que son habituales para realizar la compra o el alquiler de una vivienda.  

Contrato de arras de vivienda ¿Qué es y cómo funciona?

El contrato de arras, también conocido como arras, es un documento que recoge el compromiso de efectuar una compraventa. Mediante las arras, el comprador se reserva el derecho sobre la compra de una vivienda durante un periodo determinado, debiendo entregar a cambio una cantidad de dinero que será descontada del precio final de la vivienda.

En la compra de un inmueble, el contrato de arras es muy importante ya que, por un lado, materializa el compromiso y por otro, porque es una transcripción de lo que más adelante será el contrato de compraventa, quedando definidas en ese momento tanto las condiciones de la operación como las penalizaciones en caso de incumplimiento de contrato.  

Como ocurre con la mayoría de los contratos, el de arras también debe redactarse y firmarse por las partes. Si el inmueble se vende a través de una inmobiliaria, será esta la que se encargue de su redacción. Aunque es menos habitual, también puede ser redactado por un abogado o por el propio notario que gestiona la compraventa. 

Independientemente de quién redacte el contrato, la firma de las partes es esencial. No obstante. y como veremos más adelante, gracias a la firma electrónica ya no es necesario reunirse de forma presencial para firmar el contrato o cualquier otro tipo de documento vinculado a la operación.   

Tipos de contrato de arras y cuándo utilizarlas

La firma del contrato de arras es un procedimiento habitual antes de la compra de bienes inmuebles y que compromete a las dos partes. En caso de incumplimiento, las penalizaciones varían en función del tipo de contrato de arras firmado.  

Para la compraventa de una propiedad, el Tribunal Supremo reconoce tres tipos de arras: 
- Las arras penitenciales. Son el tipo de arras más usadas y las únicas que permiten a las partes desvincularse del contrato. No obstante, si se cancela el proceso, el vendedor debe devolver al comprador el doble de la suma recibida. Por otro lado, si es el comprador el que decide no continuar con la compraventa, perderá la suma entregada. 
- Las arras confirmatorias. Ninguna de las partes puede desvincularse del contrato y, en caso de incumplimiento, se subsana con lo dispuesto en el Código Civil. Además, la parte perjudicada puede exigir una indemnización que deberá determinar un juez. 
- Las arras penales. Antes de firma este tipo de contrato, es necesario tener en cuenta que tampoco está reconocido el derecho a desistir. Si el comprador incumple el contrato, además de perder las arras, el vendedor puede exigirle el cumplimiento del contrato más una indemnización. 
En el caso contrario ocurre lo mismo, solo que el vendedor está obligado a devolver el doble de la cantidad entregada. 

¿Qué tengo que hacer antes de la firma del contrato de arras? 

En una compraventa, el contrato de arras no es obligatorio. Sin embargo, y para evitar posibles problemas que puedan surgir, los expertos lo recomiendan, no sin antes tener en cuenta los siguientes aspectos: 

- El estado de la vivienda. Es importante comprobar que la vivienda se encuentra en buen estado. Para ello, es recomendable contar con la ayuda de un técnico. 
- Comprobar las cargas. Basta con pedir una nota simple para saber quién es el titular de la vivienda y si está libre de cargas. 
- Solicitar el IBI. El propietario te puede facilitar el justificante de pago del IBI (impuesto sobre bienes inmueble), solo así confirmarás que no hay impagos. 
- Escoge el tipo de arras. Aunque resulte evidente, lo primero y más importante es escoger el tipo de arras más adecuado para cada caso. 
- Revisa el contrato. Tanto si lo redacta la inmobiliaria como si lo hace un notario, analiza detenidamente el contrato y asegúrate que es correcto. Si es necesario, podrás solicitar que se modifiquen algunos aspectos. 
- El precio. Es esencial que el precio de la vivienda esté perfectamente identificado en letra y en número. Por ejemplo: 150.000 euros (ciento cincuenta mil euros).
- Detalle de los gastos. Es necesario identificar qué gastos asume cada parte y que indicado de forma detallada en el contrato. 

¿Quién debe firmar un contrato de arras?

Con respecto a quién tiene que firmar el contrato de arras, lo tienen que hacer las dos partes: el que vende la vivienda y el que la compra. Aunque existe la posibilidad de firmar el contrato de arras ante notario, no es obligatorio, sirviendo las inmobiliarias como intermediarios.  

Como adelantamos en el primer apartado, la tecnología y los avances regulatorios en materia de firma electrónica han hecho posible que se pueda firmar electrónicamente todo tipo de contratos con las máximas garantías, incluido el contrato de arras. Con todo, y dada la importancia de este documento y sus vinculaciones, es esencial escoger el tipo de firma electrónica más adecuada. 

Aunque cualquier firma electrónica es legal y no pueden negarse sus efectos jurídicos, solo la firma electrónica cualificada se sustenta como plena prueba en un juicio, garantizando la máxima calidad probatoria. Para saber más sobre este tipo de firma y sus garantías, te recomendamos leer este post.  

No pierdas tiempo ni dinero: Firma Electrónicamente tu contrato de arras

Desde el momento en que se utiliza la firma electrónica en un contrato de arras, es válido. Además de su validez, el uso de las soluciones de firma electrónica de Uanataca ofrece grandes ventajas para el sector inmobiliario: 

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- Mejora la experiencia del cliente. En el mercado inmobiliario, la diferenciación de los precios ya no es tan efectiva como hace unos años. Los consumidores valoran cada vez más aspectos como el servicio, la experiencia o el acompañamiento durante todo del proceso de compra o alquiler de una vivienda. 

Las soluciones de firma electrónica de Uanataca, adaptadas al sector inmobiliario, han sido diseñadas para brindar la mejor experiencia de firma. En el nuevo modelo de negocio, orientado al cliente, el servicio de Firma One-Shot por Vídeo ID permite identificar a los firmantes y emitirles un certificado digital de forma remota, ofreciendo una interacción relevante, sencilla y de valor. 

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Usos de la firma electrónica en el sector inmobiliario 🏠

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• Firma de autorización de pagos (mandato SEPA)
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